Изменение ВРИ

Комплекс кадастровых работ по изменению/уточнению ВРИ

Коротко о важном.
На территории всех муниципалитетов Московской области разработаны правила землепользования и застройки (ПЗЗ), согласно которым земля поделена на территориальные зоны. Виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ.

ПЗЗ включают в себя карты градостроительного зонирования, в которых определены границы территориальных зон и каждая зона выделена цветом и имеет буквенно-цифровое обозначение, и для каждой территориальной зоны установлен градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - четкие правила, которые определяют, каким образом можно использовать участок, какие объекты капитального строительства размещать и как их потом эксплуатировать.
Градостроительный регламент устанавливает:
- виды разрешенного использования земельных участков внутри границ территориальной зоны;
- минимальные и/или максимальные размеры земельных участков;
- предельные параметры строительства/реконструкции объектов капитального строительства (высотность/этажность, максимальный процент застройки участка, плотность);
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Что такое вид разрешенного использования?
Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – один из параметров градрегламента и характеризует цельиспользования земельного участка. ВРИ определяет функциональное назначение объекта капитального строительства, который можно возвести на этом участке.

Статья 37 ГрК РФ содержит 3 типа ВРИ:
- основные, которые определяют главную цель использования участка. Правообладатель самостоятельно может выбрать основной ВРИ из их перечня для соответствующей территориальной зоны;
- условно разрешенные, действующий в территориальной зоне градрегламент допускает их применение. Но для их установления требуется соответствующее решение администрации муниципалитета по итогам проведения общественного обсуждения или публичных слушаний;
- вспомогательные, которые устанавливаются только как дополнительные к основным и условно разрешенным видам использования и характеризуют дополнительную цель использования участка.

Перечень всех ВРИ (без разделения на основные, условно разрешенные и вспомогательные) установлен Классификатором ВРИ, утвержденным приказом Росреестра РФ.
Классификатор содержит более 160 видов разрешенного использования.
К ним относятся: сельскохозяйственное использование, овощеводство, животноводство, жилая застройка, общественное использование объектов капитального строительства, коммунальное обслуживание, медицинские организации особого назначения, образование и просвещение, объекты культурно-досуговой деятельности, объекты дорожного сервиса, отдых (рекреация), спорт, охота и рыбалка, производственная деятельность, использование лесов, водные объекты и др.

Количество видов в классификаторе постоянно увеличивается, но все равно не успевает за жизнью. Актуальный перечень ВРИ содержится в Приказе Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования»

Важно! Правообладатель земельного участка (как арендатор, так и собственник) может использовать его и вести на нем градостроительную деятельность в соответствии с установленным ВРИ. Если возведённое здание не соответствует установленному ВРИ, то объект нового строительства может быть признан самовольной постройкой со всеми установленными законом последствиями (статья 222 ГК РФ).

Как узнать, какой ВРИ у земельного участка.
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости.
Достаточно знать кадастровый номер и адрес земельного участка и это можно сделать с помощью электронных сервисов на портале Госуслуг, на сайте Росреестра, в офисах МФЦ или воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» Росреестра.

Для чего изменяют ВРИ.
Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования. Именно вид устанавливает правила пользования земельного участка: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимости можно на ней строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и т.д.

Встречаются, к примеру, такие ситуации, когда объекты капитального строительства расположены на земельных участках, ВРИ которых не предусматривает строительство. В таких случаях собственнику необходимо либо изменить ВРИ, если это возможно по ПЗЗ, либо использовать участок по закону и соответственно убирать постройку. Если же у участка уже есть ВРИ, но его наименование не соответствует действующему классификатору, то правообладатель вправе установить соответствие, обратившись за соответствующей государственной услугой.

Как изменить ВРИ.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Самый простой вариант - изменение ВРИ земельного участка (содержится в ЕГРН) на другой вид использования, предусмотренный градостроительным регламентом участка по ПЗЗ в числе разрешенных (основных, вспомогательных или условно разрешенных);
Правообладатель земельного участка может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований. Для этого собственнику необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр или на портале госуслуг Московской области.
В том случае, если выбранный правообладателем ВРИ отсутствует в ПЗЗ, необходимо внесение изменений в ПЗЗ и генеральный план.
Важно! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может отразиться на его кадастровой стоимости и, соответственно, величине земельного налога.

Когда нельзя изменить ВРИ
Изменить ВРИ невозможно:
- по требованию арендатора - если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
- арендатору самостоятельно - если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
- если в ПЗЗ отсутствует желаемый ВРИ в территориальной зоне, куда входит такой земельный участок, либо площадь участка не соответствует параметрам ПЗЗ для испрашиваемого ВРИ.

Установление соответствия ВРИ классификатору.
В случае, если наименование существующего вида разрешенного использования не соответствует действующему классификатору ВРИ, правообладатель земельного участка может обратиться за государственной услугой «Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков».
Установление соответствия ВРИ классификатору видов разрешенного использования земельных участков осуществляется бесплатно.
Данной услугой могут воспользоваться правообладатели земельного участка - собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Получить ее можно через региональный портал государственных и муниципальных услуг. С перечнем необходимых документов можно ознакомиться на странице услуги на РПГУ https://uslugi.mosreg.ru/services/11523
Рассмотрение заявления занимает 15 рабочих дней, после чего ответ поступит в личный кабинет заявителя на РПГУ. Одновременно результат услуги будет автоматически направлен в Росреестр для учета изменившихся характеристик участка. После того, как в ЕГРН изменится ВРИ земельного участка, в личный кабинет дополнительно поступит соответствующее уведомление.

Плата за изменение ВРИ
Взимается плата в случае изменения ВРИ на вид, предусматривающий различные виды жилой застройки (индивидуальная, малоэтажная многоквартирная, блокированная, среднеэтажная, многоэтажная (высотная), ведение личного подсобного хозяйства, ведение садоводства.)
Изменение ВРИ происходит только после оплаты.
Чтобы узнать о сумме платы за процедуру изменения ВРИ до подачи документов в Росреестр и внесения соответствующих изменений в ЕГРН, нужно воспользоваться электронной услугой, которая с прошлого года появилась на региональном портале государственных и муниципальных услуг «Предоставление расчета размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Московской области».
От заявителя потребуется только паспорт и заполненное заявление, в котором указывается кадастровый номер участка и вид разрешенного использования, на который необходимо поменять действующий ВРИ. В течение 15 дней заявитель получит уведомление с расчетом платы и реквизитами для ее осуществления.

Жизненные ситуации.

Можно ли в СНТ изменить ВРИ участка для строительства магазина?
Действующим законодательством предусмотрена возможность изменения вида разрешенного использования земельных участков, включая участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (ст.37 ГрК РФ).
Вместе с тем, правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется в соответствии Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 217-ФЗ).
Изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу настоящего Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан, не допускается (ч. 24 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).

Важно! Наличие в границах территории садоводческого или огородническому товарищества земельного участка, правовой режим которого не соответствует установленным законом целям и задачам некоммерческого объединения, в границах которого он расположен, прямо противоречит требованиям действующего законодательства,

Какой ВРИ участка подходит для строительства индивидуального жилого дома?
Есть несколько ВРИ, которые позволяют строить жилые дома на одну семью.
- «Для индивидуального жилищного строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд;
- «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных для собственных нужд;
- «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома - жилые и садовые.
ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Таким образом, если правообладатель земельного участка планирует осуществлять на нем деятельность, не предусмотренную установленным разрешенным использованием, а территориальная зона, в границах которой размещен земельный участок, не содержит соответствующего ВРИ, то необходимо в установленном порядке вносить соответствующие изменения в градостроительные регламенты, что возможно исключительно путем выпуска ОМСУ нормативного акта о внесении изменений в ПЗЗ.

Специалисты ООО МОСПРОЕКТ проведут комплексный градостроительный анализ текущей ситуации, документов территориального планирования и градостроительного зонирования, предложат оптимальный вариант решения задачи, подготовят необходимый пакет документов и обеспечат сопровождение процедуры изменения ВРИ.

Подготовим для Вас индивидуальное коммерческое предложение

Оставить заявку